In occasione della pubblicazione dell’Osservatorio Immobiliare Gruppo Tecnocasa, giunto alla sua 44esima edizione, Tecnocasa fornisce le analisi dettagliate sui capoluoghi per avere una panoramica completa sul mercato della regione.
La capillarità delle reti sul territorio nazionale ha permesso all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa di realizzare questa approfondita indagine che ha coinvolto oltre 2000 agenzie affiliate, per un totale di circa 90 mila dati.
SALERNO
La prima metà del 2014 ha visto un ribasso del 3,9% delle quotazioni immobiliari di Salerno.
In Centro i valori sono rimasti stabili. Si tratta di una delle aree maggiormente apprezzate e richieste della città non solo dai salernitani, ma anche da molte famiglie provenienti dall’hinterland e dal resto della regione. Chi compra ha un budget medio-alto e sono per lo più famiglie, professionisti ed investitori che ricercano in prevalenza trilocali e quadrilocali. Si registrano anche studi professionali (avvocati, notai, commercialisti) che approfittano della vicinanza al Tribunale e della presenza della zona pedonale del Corso Vittorio Emanuele. I professionisti ricercano soluzioni di 3-4 stanze ai piani bassi per una maggiore visibilità e comodità di accesso.
Tutta l’area centrale è molto richiesta anche a scopo di investimento, mentre la parte semicentrale è prettamente residenziale.
Le tre strade più apprezzate sono il lungomare Trieste, corso Garibaldi e corso Vittorio Emanuele. Piacciono soprattutto i palazzi che si trovano sul lungomare, ma hanno un ottimo appeal anche gli appartamenti di corso Garibaldi che si affacciano sul mare; corso Vittorio Emanuele piace perché è un’isola pedonale ed è relativamente tranquilla. Le quotazioni di tutta quest’area sono comprese tra 4500 e 5000 € al mq per appartamenti in buono stato di manutenzione, ma si possono raggiungere punte di 5500-6000 € al mq per tipologie prestigiose e poste in prima fila sul mare. Nelle immediate vicinanze sorge l’area compresa tra piazza san Francesco, piazza XXIV Maggio e via dei Principati, quest’ultima molto apprezzata per la presenza dei numerosi negozi e perché collega il centro con il quartiere Carmine, molto popoloso. Le quotazioni oscillano tra 3500 e 4000 € al mq; i prezzi delle zone più semicentrali e quindi: via Vernieri, via Pio XI e via Camillo Sorgente sono di circa 2500 € e diminuiscono nella parte vicina all’accesso autostradale ovvero nel quartiere Carmine e nella zona di via Principessa Sichelgaita, dove i prezzi raggiungono valori minimi di 2000 € al mq per tipologie da rimodernare.
Sul mercato delle locazioni è alta la domanda da parte di studi professionali, che ricercano tipologie di 90-100 mq che costano 1000-1100 € mensili. Gli affitti residenziali, invece, vedono canoni di 800 € al mese per i trilocali e 900-1000 € al mese per i quadrilocali nelle zone centrali, mentre nelle zone periferiche i prezzi oscillano tra 600-650 € per i trilocali e 700-750 € per i quadrilocali. Nel centro sono numerose le richieste di monolocali e bilocali arredati per uso transitorio da parte di professionisti e dirigenti trasferisti; i canoni oscillano tra 300 e 400 € mensili.
Nei quartieri di Carmine e Fratte si intravedono dei possibili segnali di miglioramento: le banche stanno riprendendo l’erogazione dei mutui, i potenziali acquirenti si avvicinano all’acquisto con maggior fiducia e i venditori hanno compreso l’attuale situazione di mercato, abbassando le proprie richieste.
La domanda immobiliare consiste soprattutto in acquisti sostitutivi da parte di chi già abitava in questi quartieri; una buona parte delle richieste, tuttavia, proviene anche da chi abita in provincia e sceglie di ritornare in città. Le famiglie si orientano soprattutto sui trilocali che preferiscono personalizzare approfittando anche degli sgravi fiscali, mentre le giovani coppie optano per bilocali già ristrutturati. Tra gli elementi più richiesti ci sono il riscaldamento (che non sempre è presente in zona) e il secondo bagno per chi compra i trilocali. La disponibilità di spesa varia a seconda della zona di riferimento: a Fratte si mettono in conto 100 mila € per i bilocali e 120 mila € per i trilocali; nel Carmine, invece, il budget sale a 170 e 200-220 mila €, rispettivamente.
Grazie alla vicinanza alla città, le zone più apprezzate del Carmine sono le vie De Martino, De Granita e Lanzalone, dove ci sono immobili degli anni ’60-’70 che si scambiano a circa 2900 € al mq. La parte Alta del Carmine è una zona molto prestigiosa, con soluzioni degli anni ’70 di almeno 100 mq che si valutano 3000 € al mq. Tipologie più economiche si possono acquistare tra via Calenda e Calata San Vito: la prima zona ospita immobili degli anni ’60 che costano 2000 € al mq, la seconda presenta quotazioni di 1800 € al mq perché è in posizione più periferica. Fratte è un piccolo centro di 600-700 famiglie che offre case in edilizia popolare degli anni ’40 ex Ina Casa e condomini degli anni ’40-’50: per le prime tipologie le cifre sono di 1200 € al mq, per le seconde il prezzo sale a 1300-1400 € al mq. Tra Fratte e il comune di Pellezzano è stato costruito il complesso “Eden Park II”, che sta incontrando difficoltà perché proposto in vendita a 3000 € al mq, cifra troppo alta per la disponibilità media della zona.
Il mercato delle locazioni sta attraversando un momento positivo, con richieste che provengono soprattutto dalle giovani coppie ma anche da coloro che cercano un punto d’appoggio in città e si rivolgono in questa zona perché vicina al centro e ben servita da autobus, metropolitana e negozi di ogni genere. Nel quartiere del Carmine i trilocali si affittano a 500-550 € e i quadrilocali a 650-700 €; a Fratte, invece, i bilocali costano 400 €, i trilocali 450-500 € e i quadrilocali non oltre 600 €.
A Mercatello si registrano ancora prezzi in discesa, il calo è stato pari a -11,5%. Dopo il notevole rialzo negli anni precedenti, adesso le quotazioni si stanno portando sui reali valori di mercato. Nonostante le persone dispongono di budget più contenuti rispetto al passato l’andamento del mercato è positivo: il numero di richieste è in aumento, si avverte una ritrovata fiducia nell’acquisto e alcune banche stanno riprendendo a finanziare i potenziali mutuatari.
La domanda proviene soprattutto da famiglie di mezz’età, che ricercano l’abitazione sostitutiva; è in netto calo la presenza di investitori, probabilmente in attesa che la situazione fiscale diventi più favorevole. La variabile fondamentale nella scelta dell’abitazione è il giusto rapporto tra qualità e prezzo. Il tagli più richiesto è il trilocale di 80-85 mq, su cui impiegare un budget di 200-220 mila €: si preferiscono le soluzioni già ristrutturate e tra le caratteristiche più richieste ci sono i doppi servizi e la possibilità di realizzare un open space con cucina e soggiorno.
Piacciono sempre le abitazioni situate sul Lungomare Colombo, che presentano quotazioni elevate perché c’è poca offerta: si tratta di condomini di 5-6 piani degli anni ’60-’70, posizionati fronte mare che si scambiano a 3400-3500 € al mq. Di via Trento si apprezzano gli appartamenti inseriti nei palazzi Parente e Coppola, dove i prezzi oscillano intorno a 3300-3400 € al mq. Sul Lungomare Leucosia, invece, sono presenti immobili più datati e a volte privi di ascensore, le cui quotazioni sono di circa 3000 € al mq. Il quartiere Mercatello è diviso in due parti dalla ferrovia: la zona bassa è sorta tra gli anni ’50 e ’60 e ospita condomini di 5-6 piani, in quella alta l’offerta abitativa è più eterogenea. Mercatello Alta risente positivamente del parco, infatti le abitazioni con vista panoramica possono toccare 2700-2800 € al mq; qui è possibile acquistare soluzioni popolari ex Iacp, alcune delle quali non ancora riscattate, a 1300-1400 € al mq. Chi volesse acquistare soluzioni indipendenti si può orientare nell’area del parco Arbostella (viale Verdi, viale Wagner), dove ci sono sia appartamenti in condominio sia villette a schiera; i prezzi medi si attestano tra 3200 e 3300 € al mq. Sempre in questa zona si sta aspettando che cominci una nuova lottizzazione che consiste nella realizzazione di 6 palazzine di 5-6 piani con relativa zona commerciale; attualmente diversi investitori si stanno informando e si prevede che questo intervento possa risultare positivo. Da segnalare che la parte orientale di Salerno, in corrispondenza della Marina d’Arechi, è interessata da lavori di costruzione di palazzi privati ed in cooperativa.
Sul mercato delle locazioni si registra una domanda sostenuta, proveniente da famiglie e giovani coppie che ricercano trilocali, ma anche da studenti della Facoltà di Medicina dell’università degli studi di Salerno che si apprestano a effettuare il percorso formativo presso la vicina azienda ospedaliera e, ultimamente, da dipendenti delle compagnie ferroviarie Italo e Ferrovie dello Stato. Attualmente si stipulano contratti concordati con applicazione della cedolare secca, che prevedono canoni medi di 450-500 € per i bilocali e 600 € per i trilocali.
Nel quartiere Pastena e nelle frazioni Matierno e Ogliara si registra ancora una diminuzione dei prezzi. Gli acquirenti prediligono trilocali già ristrutturati (o con pochi lavori da effettuare), dotati di doppi servizi e spazio per parcheggiare, ma non sempre è possibile trovare questi due elementi. Un box costa da 35 a 45 mila € a seconda della dimensione e dell’ubicazione; un posto auto coperto si valuta 15-16 mila €, mentre uno scoperto circa 12 mila €. Sono attivi anche investitori che spesso si orientano su tagli di grandi dimensioni da frazionare e poi rivendere.
Pastena, Matierno e Ogliara sono zone molto eterogenee tra loro. Pastena è quartiere centrale situato tra Mercatello e Torrione, dove la domanda è prevalentemente interna; Matierno costituisce la prima periferia di Salerno ed è caratterizzato da palazzi ubicati all’interno di parchi condominiali, mentre Ogliara è una zona più isolata e carente di servizi, dove acquista chi non riesce ad accedere al mercato della città. A Matierno un’abitazione di 4-5 locali di media qualità e dotata di box costa circa 1600-1700 €, mentre una di tipo economico si valuta circa 1200 € al mq. Le abitazioni più ambite sono quelle costruite negli anni ’60-’70 e posizionate sul lungomare Cristoforo Colombo che si valutano 3200-3300 € al mq in buono stato. Via Corenzio Belisario è un’area tranquilla che piace perché vicino alla zona centrale di Pastena e dove ci sono immobili degli anni ’70 che offrono per lo più quattro e cinque locali dotati di posto auto, cantina e portineria. In via Madonna di Fatima ci sono stabili degli anni ’60 che si valutano 2800-2900 € al mq e immobili di sei piani degli anni ’70, che ospitano 3-4-5 locali il cui valore medio oscilla tra 3100 e 3300 € al mq. Al di là della ferrovia si sviluppa un’area più popolare, con soluzioni in edilizia cooperativa degli anni ’80 che piace per la facilità di parcheggio e la tranquillità, dovuta alla lontananza della città: le abitazioni sono dotate di posto auto e/o box e si compravendono tra 2000 e 2400 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registrano alcune difficoltà perché i proprietari richiedono fidejussioni e referenze ai potenziali inquilini. Si ricercano appartamenti già ristrutturati, ubicati in zone centrali e situati nelle vicinanze dei mezzi pubblici; la maggior parte dei conduttori è monoreddito, pertanto si orienta su tagli piccoli. I bilocali costano 500-550 €, i trilocali 600-650 € e i quadrilocali non oltre 700 €.
