In un contesto in cui il miglioramento degli indicatori anticipatori del ciclo economico ha trovato solo parziale riscontro negli andamenti reali, il settore immobiliare continua il suo percorso di affannosa risalita.
L’ottimismo diffusosi sul finire del 2013, in corrispondenza di un’impennata delle transazioni corporate, ha lasciato quasi subito spazio alla consapevolezza della gradualità dei processi in atto.
La fragilità della ripresa, testimoniata dal ridimensionamento delle previsioni di crescita del PIL di quest’anno, rappresenta in tale quadro un elemento di indubbia penalizzazione delle prospettive a breve termine.
I segnali provenienti dal sistema creditizio, seppure decisamente migliori rispetto al passato, appaiono ancora al di sotto delle attese.
L’allentamento della selettività risulta, infatti, circoscritto ai gruppi bancari più solidi, in grado di conciliare le esigenze di svalutazione dell’enorme mole di crediti deteriorati con un graduale ritorno alla normalità allocativa.
L’afflusso di capitale bancario verso il settore immobiliare risulterà, dunque, ancora sottodimensionato rispetto al fabbisogno manifestato dalla domanda che, seppur generalmente indebolita dalla lunga fase recessiva, continua a privilegiare l’opzione proprietaria, anche come forma di impiego di capitale.
A differenza di quanto accaduto per larga parte dello scorso decennio, il sistema bancario risulta a tutt’oggi poco propenso ad accettare scommesse sulle capacità reddituali future, contando al più sul “paracadute” immobiliare, la cui tenuta si è rivelata, peraltro, meno solida di quanto ottimisticamente preventivato.
Il solo parziale riprezzamento rappresenta un oggettivo ostacolo all’ampliamento delle dimensioni del mercato, già penalizzato dalla debolezza delle prospettive economiche del Paese, dall’inadeguatezza qualitativa di una quota significativa degli asset immobiliari, nonché dalla perdurante ritrosia ad adottare modalità operative improntate alla trasparenza delle imprese del settore.
Non deve stupire quindi, che la crescita dell’industria dei fondi continui ad avvenire tramite operazioni di apporto senza alcun passaggio transattivo e che le società immobiliari quotate non vadano oltre uno sparuto drappello, più esposto a rischi di delisting che di ampliamenti attraverso IPO.
Al di là del parziale riassetto in atto, lo snodo fondamentale per l’industria dei fondi immobiliari è rappresentato dalla capacità di rispetto delle scadenze regolamentari in un mercato che, nonostante il miglioramento registrato nell’ultimo anno, rimane inadeguato a garantire l’integrale assorbimento degli immobili detenuti dai fondi a scadenza.
Se non vi sono dubbi che la pesante crisi degli scorsi anni abbia decretato il superamento del modello imperniato sugli eccessi creditizi, non si intravvedono ancora schemi alternativi che mettano il mercato immobiliare italiano, specie quello corporate, al riparo da un repricing ben più marcato rispetto a quello fin qui registrato.
