E’ uscito il primo numero del 2014 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia delle Entrate, contenente i dati sull’andamento del mercato immobiliare nel quarto trimestre del 2013 ed i dati aggregati dell’intero anno solare appena trascorso. Il quadro che ne viene fuori è di un mercato ancora in crisi, con un calo del numero delle transazioni normalizzate nell’ordine del 7,5%, che viene scomposto nel -8% del settore residenziale, nel -12,4% del settore terziario, nel -9,7% del settore commerciale, nel -8,8% del settore produttivo, e nel ,7.4% delle pertinenze. Oltre ai ben noti fattori strutturali, l’Agenzia Delle Entrate prova ad individuare un fattore contingente di questo ulteriore calo nell’introduzione da parte del Governo del nuovo regime sull’Imposta Di Registro, che potrebbe aver fatto ritardare le transazioni al nuovo anno, con l’entrata in vigore del nuovo regime.
Permangono però i fattori strutturali, che emergono con ancora più evidenza se si guardano i dati relativi all’intero anno 2013, che registrano un calo del mercato immobiliare dell’8,9% sull’anno precedente, con poco più di 900.000 transazioni effettuate. Il settore residenziale ha subito un calo del 9,2%, il terziario addirittura dell’11%, , il commerciale -7,3%, il settore produttivo -7,7% e le pertinenze -8,6%. Per quello che riguarda la distribuzione nelle macroaree geografiche, il calo del mercato residenziale è più accentuato al Centro (-10,3%) ed al Sud (-10,1%), rispetto al Nord (-8,2%). Nel Sud c’è stato invece il maggior calo per quello che riguarda il terziario.
Nel corso del 2013 gli italiani hanno speso 66,8 miliardi di euro per la compravendita di abitazioni con un calo del 10,7% rispetto al 2012. Per quanto riguarda le quotazioni medie al m², ci sono segnali negativi in tutte le otto città superiori ai 250.000 abitanti. Quelle più alte si registrano nella fascia centrale di Roma (6.864 euro/m²) mentre quelle più basse nelle zone periferiche di Palermo (856 euro/m²); per quanto riguarda le variazioni percentuali, il calo maggiore si è registrato nelle zone centrali di Bologna (-5,9%) e Napoli (-4,6%), mentre hanno sostanzialmente tenuto i prezzi nelle zone centrali di Verona (- 0.1%), Venezia (-0,4%) e Milano (-0,4%). Nel 2013 le compravendite di abitazioni realizzate grazie al mutuo ipotecario contratto sullo stesso immobile sono calate del 7,7% rispetto al 2012. La flessione maggiore si è avuta nel Sud dove s’è registrato un calo del 9,5%. La crisi non risparmia neanche le nude proprietà (-11,6% nel 2013).
Un altro importante fattore è quello relativo al tempo, prendendo in esame il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” realizzato da Bankitalia in collaborazione con Tecnoborsa e l’Agenzia delle Entrate, intervistando 1.406 agenzie immobiliari; il tempo che intercorre tra l’affidamento del mandato e la vendita continua ad essere nell’ordine dei 9 mesi, in più viene rilevato uno sconto medio sul prezzo di vendita iniziale nell’ordine del 16%. Continuano in sostanza a permanere i sentimenti di sfiducia sul mercato, le aspettative su ulteriori ribassi dei prezzi, aspettative che vengonon considerate come “psicolologiche” e tipiche di un mercato in deflazione, ed in più la chiusura dei rubinetti da parte delle banche fa sì che chi vuole comprare un immobile vada a sbattere contro un vero e proprio muro. In ultima analisi, non si potrà parlare di una vera e propria ripresa prima di almeno 2 anni.
“Gazzetta” a questo proposito ha voluto sentire due agenti immobiliari, uno che opera su Salerno ed uno che opera su Napoli, per sentire direttamente dagli addetti ai lavori il polso della situazione.
“C’è sicuramente un problema di restrizioni all’accesso del credito”, spiega Nicola Merola, titolare della Merola Immobiliare di Salerno, “ma le banche non fanno altro che valutare il merito creditizio di chi chiede il mutuo immobiliare, se una decina d’anni fa le ipervalutazioni degli immobili facevano sì che le banche usassero criteri più elastici nell’erogare i mutui, adesso sono più rigide, ma io direi più attente al merito creditizio, e se prima si arrivava a finanziare l’80% del valore dell’immobile, adesso non si va oltre il 65-70%. Il problema è più generale e riguarda l’incertezza economica del paese, soprattutto per ciò che riguarda le politiche fiscali e le politiche sul lavoro e del reddito futuro, è questa incertezza che immobilizza il mercato. Se una giovane coppia non sa se avrà flussi di reddito che consentano loro di affrontare un mutuo di 20, 30, 40 anni, come può imbarcarsi in un acquisto di un immobile? Se non ci sono certezze riguardo le tasse e le imposte che gravano sulle proprietà immobiliari (Imu ma non solo) come si può pensare che si possano fare ragionamenti sull’acquisto di un immobile?
Per quello che riguarda il mercato immobiliare a Salerno, siamo in una situazione paradossale, se fino a pochi anni fa c’era praticamente un blocco delle costruzioni, e si era in assenza di piani regolatori, adesso, avendo il Comune bisogno di far cassa, c’è una spinta alla concessione di licenze edilizie, in più fino a pochi anni fa c’era una forte domanda di spostamento dalle periferie al centro cittadino, oggi assistiamo al fenomeno inverso, ci si sposta dal capoluogo ai centri limitrofi dove è più facile acquistare un immobile e dove grava una minore pressione fiscale. Come ciliegina sulla torta, questo improvviso aumento delle rendite catastali nella zone orientale della città accentuerà le spinte centrifughe, oggi si presta molta più attenzione a quello che è il costo globale dell’immobile, non solo al prezzo per metro quadro, ma a tutto ciò che l’acquisto di un immobile comporta. Se invece parliamo di immobili ad uso commerciale, industriale o del terziario, stiamo andando incontro ad una vera e propria desertificazione, anche perchè i tentativi, sempre più rari, di fare impresa, vengono soffocati dall’eccesso di burocrazia che strangola la libertà di impresa. Salerno vive sul pubblico.
Per ciò che riguarda i tempi, io credo che il tempo di attesa sia direttamente proporzionale alla sproporzione del valore a cui l’immobile viene immesso sul mercato, se un immobile viene messo sul mercato ad un prezzo che rispecchia il suo valore i tempi di attesa sono prossimi allo zero, diversamente i tempi sono un’incognita.
Non sono ottimista sui tempi di ripresa del mercato, perchè ciò avvenga bisogna che si intervenga a livello macro, soprattutto sulla stabilità e sulla riduzione dell’incertezza per ciò che riguarda il flussi di reddito, diversamente il mercato rimarrà immobilizzato.”
Leggermente più ottimista Aurelio Scarpato, dello Studio Secondigliano s.a.s di Napoli: “E’ una sommatoria di cause a determinare la paralisi del mercato immobiliare, sicuramente le maggiori difficoltà di accesso al credito sono uno dei fattori di decrescita del mercato, c’è inoltre un sentimento di paura per le possibili nuove tasse che i governi possono imporre sugli immobili, che va ad accompagnare l’aumento del carico fiscale sulle seconde case.
Il mercato mostra dei timidissimi segnali di ripresa che però vengono limitati da paletti molto rigidi. Anche i controlli che servono a far emergere il sommerso fanno sì che chi ha risparmiato poi abbia remore ad investire, e chi ha disponibilità economica è frenato dal timore di ulteriore inasprimento della pressione fiscale.
I tempi di attesa pertanto, nonostante i proprietari abbiano acquisito maggiore consapevolezza sull’impossibilità di realizzare le cifre che si realizzavano 10 anni fa, in piena euforia da bolla, sono destinati ad allungarsi, adesso le agenzie iniziano a ricevere mandati anche per 12 mesi, è utopistico pensare che si possa arrivare a concludere la vendita in 6 mesi come accadeva 10 anni fa. I prezzi devono ancora scendere, questo vale anche per le costruzioni, anche qui a Secondigliano hanno costruito 2 parchi residenziali nuovi e comunque c’è dell’invenduto.
Napoli (che registra un calo del 15,2%, ma è un dato che va “depurato” dagli effetti della cessione di una parte del patrimonio pubblico immobiliare) soffre della crisi che soffrono tutte le grandi metropoli, si tende ad evadere dalle grandi città. Gli agenti possono fare ben poco per far ripartire il mercato, speriamo che il nuovo governo, in carica da poche settimane, abbia la volontà e la possibilità di operare per far ripartire il mercato. Voglio essere ottimista.”
PIETRO PIZZOLLA
