da OF – Osservatorio Finanziario.
I prezzi delle case si ridurranno. I tempi di vendita caleranno ulteriormente. E, per la prima volta da anni, ci si attende un numero di compravendite in crescita. È un buon momento per chi cerca una casa da comprare. Mentre chi deve vendere dovrà aspettarsi guadagni minori. È la prima volta da quando nel 2008 è scoppiata la crisi, che anche per quanto riguarda il mercato immobiliare sembrano arrivare buone notizie. Anche se è ancora presto per lasciarsi andare all’ottimismo. Ne è sicuro Marco Speretta, AD di Tree Real Estate (la holding controllata da Gabetti Property Solutions che opera nell’ambito del franchising immobiliare aggregando alcuni tra gli altri Gabetti Franchising Agency, Professionecasa e Grimaldi) e COO di Gabetti Property Solutions. Che spiega a Of-Osservatorio finanziario come sta il mercato oggi. Come è cambiato dall’inizio della crisi. E come sarà il prossimo anno. Mettendo in guardia chi nel mattone decide di investire: perché i rendimenti resteranno ancora bassi.
Come sta il mercato immobiliare oggi?
I dati che abbiamo raccolto dalle nostre agenzie segnalano un andamento positivo. Secondo i dati dell’Agenzia del Territorio, le transazioni d’acquisto relative al settore residenziale nel primo semestre dell’anno, sul dato aggregato, sono state circa 206.000, vale a dire l’1,4% in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. E la tendenza si sta confermando anche per gli altri trimestri dell’anno.
E scomponendo il dato aggregato? Quale settore sta crescendo di più?
Sicuramente quello del residenziale di pregio. Ma perché si tratta di un mercato a parte che gode di dinamiche diverse. E questo accade non solamente nel mercato immobiliare ma in qualsiasi settore. Ben diverso è il caso dell’immobiliare residenziale, che sta iniziando solo ora a rialzare un po’ la testa. Anche se i primi dati parlano ancora di una netta separazione tra città e provincia.
Cioè dove si compra di più?
Nelle principali città italiane. Qui si è notato un trend rialzista più consistente rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Le 8 principali città hanno raggiunto un incremento delle transazioni d’acquisto pari al 6,8% nel primo semestre. I capoluoghi hanno confermato un andamento positivo nell’ordine del +5,1%. Mentre le restanti provincie presentano ancora usa situazione di lieve flessione con uno scostamento nell’ordine del -0,4%.
E il commerciale, invece? Sembrano ancora tanti gli uffici e i negozi vuoti…
Nel settore commerciale la variazione positiva del I trimestre (+4,7%) è stata bilanciata dal -5,1% del secondo trimestre, per cui la ripresa sta avvenendo più lentamente. Nel settore terziario si è attenuata la variazione negativa: da -10,3% nel primo trimestre a -6,9% nel II trimestre. In questo caso vediamo però alcuni segnali positivi nei mercati corporate di Milano e Roma.
Quindi non siamo ancora vicini alla fine del tunnel?
Bisogna dire che il maggiore ottimismo degli operatori di mercato è dovuto principalmente al fatto che, come ha fatto notare l’Istat, è la prima volta che si registra un segno positivo dopo un 2012 e un 2013 in cui si sono registrate sensibili flessioni. Non si può dire ovviamente che la crisi è passata. Ma si può sperare che sia un primo spiraglio di luce. Un primo segnale concreto.
Of: Però i prezzi sono diminuiti del 20% rispetto agli anni pre-crisi…
Speretta: Sì, e continuano a calare. Secondo l’Ufficio Studi Gabetti (su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi), nel primo semestre di quest’anno rispetto al secondo semestre del 2013 per esempio si è registrata una riduzione ulteriore del 3%. Su quotazioni che già si erano abbassate notevolmente.
Quindi è un buon momento per acquistare, ma non per vendere…
Chi vende oggi sa che dovrà ridurre il guadagno atteso. In media, infatti, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura finale della trattativa per le grandi città sono su una media del 15%, per le soluzioni usate. In particolare, gli immobili “a prezzo” vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10% e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi nel corso dei mesi, subiscono sconti anche oltre il 20%. Ma c’è comunque una buona notizia, anche per chi deve vendere.
Quale buona notizia?
I tempi di vendita si sono ridotti. Anche perché ormai chi deve vendere sa che deve adeguare la sua richiesta ai nuovi parametri di mercato. Nel 2013 si è assistito ad una variazione dei prezzi nelle grandi città intorno al -8%, contro il -3% in nel primo semestre del 2014. L’anno scorso in media servivano 8, 9 mesi per vendere un appartamento. Oggi nel bastano 6, 7.
Ma non è meglio aspettare periodi migliori, quando i prezzi si alzeranno e ci si potrà guadagnare qualcosa di più?
Io non credo che i prezzi per l’immediato futuro ritorneranno a salire. Secondo me prima si devono assestare, cioè devono raggiungere un equilibrio. Poi si potrà tornare a parlare di ripresa. Ma comunque non credo che questo avverrà nel breve-medio periodo.
Quindi anche il prossimo anno ci saranno riduzioni?
In realtà io auspico una stabilizzazione per il prossimo anno. Ma anche una volta che sarà riequilibrato credo che il ciclo di ripartenza sarà comunque molto lungo. Il fatto è che, più che un calo, possiamo vederlo come un aggiustamento dei prezzi reali.
Si spieghi meglio.
Negli anni del boom edilizio i costi delle abitazioni (mi riferisco al residenziale ma il discorso può essere ampliato anche al commerciale) erano troppo gonfiati. Per via del boom edilizio, ma anche per la facilità con cui veniva erogato il credito. E le operazioni di natura finanziaria con sottostante immobili avevano subito un boom considerevole. La riduzione che abbiamo assistito in questi anni è stata fisiologica. Anche se non si è assistito a una vera e propria bolla. Come invece è accaduto in Spagna.
Vuol dire che rispetto a qualche anno fa, i prezzi di oggi…
… sono più coerenti con i reali valori di mercato, esatto.
Il mattone però ha storicamente sempre avuto un’altra anima: quella dell’investimento. Come sta andando?
In questi ultimi anni si è assistito ad una disaffezione verso il mattone come strumento di investimento. E questo sentimento è dovuto all’instabilità governativa e alla crescente pressione fiscale che, proprio in questi anni di crisi, è andata a incidere prevalentemente sulla casa. È l’incertezza politica in cui ci troviamo che rende le cose difficili.
Bisogna aspettare la ripresa, dunque, per tornare a investire?
Io credo che il mattone continui ad essere uno strumento di investimento importante. E con i tempi giusti tornerà ad esserlo. Gli investimenti esteri stanno già ripartendo. Anche se credo che i rendimenti resteranno bassi ancora per un lungo periodo.
I prezzi continuano a scendere e i rendimenti restano bassi. Ci sono poche speranze allora anche per il 2015.
In questo terzo trimestre del 2014 stiamo assistendo a un consolidamento che, sommato ai segni positivi dei primi sei mesi dell’anno, porta a un cauto ottimismo anche per il prossimo. Ma non è comunque facile fare previsioni. La tendenza attuale è quella di una crescita delle transazioni del 4 o 5%.
Intanto, però, sembra che il credito sia ripartito. L’ABI dice che è cresciuto del 28%. Quindi se aumentano i mutui è lecito aspettarsi un incremento delle compravendite..
Speretta: Sì ma aspetti. Qui i segnali di ripresa sono molto più timidi (leggi qui: Mutui. Ecco perché è ancora crisi).
Vale a dire?
Tutte le banche con cui lavoriamo dichiarano di avere fondi a disposizione da erogare alle famiglie. Ma noi ancora non notiamo un incremento delle erogazioni così consistente da trasformare le sorti del mercato. Ma c’è anche un altro problema.
Quale problema?
Anche se il credito dovesse ripartire a tutti gli effetti non si ritornerà più ai livelli pre-crisi. Non ci si troverà più nella situazione di poter ottenere a prestito un importo che arriva anche al 120%, come accadeva negli anni del boom edilizio e del business dei mutui. Prima infatti si potevano ottenere soldi che coprivano per intero il costo della casa, più una liquidità extra con la quale pagare i mobili, il notaio, le spese di agenzia.
Oggi non è più così, ma in futuro, con la ripresa?
No, non credo che si ritornerà mai più in una situazione di questo tipo. La domanda si è segmentata: se non si hanno soldi da parte il mutuo non si può ottenere. E anche il mercato è cambiato. E credo che per il futuro sarà sempre più un mercato diverso.
Diverso in che modo?
Lo stock degli immobili in Italia è vecchio e non credo ci saranno tantissime nuove iniziative di sviluppo nel breve. La maggior parte degli immobili che abbiamo sono almeno in classe energetica G. Si è costruito negli anni del boom edilizio ovunque ci fosse spazio, e ora tantissimi immobili, a scopo residenziale e commerciale, sono inutilizzati. Ci sono troppe case. È chiaro che il mercato delle nuove costruzioni debba vedere un periodo di riflessione.
Quindi l’edilizia e tutto l’indotto si fermeranno?
No, perché tutti gli operatori del mercato dicono che la tendenza per il prossimo futuro deve essere quella della riqualificazione. Non si può più costruire ex-novo. Ma bisogna riqualificare quello che già c’è. Puntando soprattutto sulla riqualificazione energetica.
Però ristrutturare costa più che costruire…
Sì può essere vero ma ad oggi è l’unica soluzione. Gli incentivi fiscali che lo stato praticamente proroga di anno in anno danno una mano, certo. Ma anche gli altri operatori devono intervenire. E anche in questo caso la ristrutturazione darebbe parecchio lavoro a molte classi di lavoratori, facendo ripartire l’indotto. Anche se l’edilizia in senso stretto, quella che porta alla costruzione di nuovi immobili, non sarà mai più com’era prima della crisi. Ormai le cose sono cambiate.
Cosa possono fare gli operatori?
Noi per esempio abbiamo avviato un Progetto Condominio nel 2014. In pratica abbiamo costituito una rete di amministratori che si propongono sul mercato come professionisti nella gestione e riqualificazione degli immobili.
Come funziona?
In pratica abbiamo avviato una società che gestisce e amministra direttamente i patrimoni immobiliari di clienti istituzionali e i condomini di privati. Puntiamo a offrire supporto per perseguire obiettivi di efficientamento e di ottimizzazione della gestione del condominio in termini di costi, tempi e risorse. Stiamo lavorando con dei partner su un progetto specifico basato sulla riqualificazione energetica, creando efficienza e quindi risparmio che possa essere impiegato con l’aiuto di un partner finanziario per supportare appunto la ristrutturazione.
Quindi qualcosa si sta già muovendo sul fronte delle ristrutturazioni…
Il business c’è, bisogna solo rivederlo nell’ottica dell’evoluzione del mercato.
