Segnali sempre più sconfortanti arrivano dal Rapporto dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate, relativo all’ultimo trimestre del 2012. Il calo registrato è del 29,6%, mentre il dato aggregato dell’intero anno 2012 fa registrare una flessione del 25,8%. Un vero e proprio crollo, praticamente generalizzato in tutto il Paese, sia nelle grandi città sia nei piccoli centri.
A Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze il calo è stato del 22,4% (valore medio), mentre il capoluogo di provincia che ha fatto registrare la maggiore flessione è Palermo, con una flessione del 26,4%, mentre fa eccezione Napoli (sostanziale tenuta, -0,8%) che ha beneficiato di un piano di dismissione di immobili pubblici, 2.351 unità immobiliari localizzate in 369 fabbricati). Se si va ad osservare il numero delle abitazioni vendute nel 2012, siamo a poco meno di 450.000, il peggior dato dal 1985, quasi la metà rispetto al picco positivo del 2006. Il calo è generalizzato per tutti i tipi di unità immobiliare, dalle abitazioni, ai locali ad uso commerciale, agli studi professionali, agli stabilimenti produttivi, fino alle pertinenze come i box auto. Analogo calo anche per ciò che riguarda la spesa per la compravendita immobiliare, diminuita del 26% rispetto al 2011.
Sullo stesso solco i valori immobiliari, che registrano una flessione del 21,6%, in misura maggiore nel Centro Italia. Peggio ancora il mercato dei mutui immobiliari, calato quasi del 40% in un anno solare, sia per quello che riguarda il capitale finanziato, sia per quello che riguarda gli importi delle singole rate.
Si tratta dell’ultima testimonianza di un settore in estrema sofferenza, dimostrata anche dalle difficoltà in cui versano le imprese di costruzioni. Secondo le associazioni di consumatori si tratta prevalentemente dello sgonfiamento della bolla speculativa che aveva gonfiato il mercato negli anni scorsi, raggiungendo il suo culmine nel 2006, anzi i prezzi delle abitazioni sono ancora “drogati” dagli effetti di questa grande bolla. I motivi, a ben vedere, sono però altri e più profondi. Innanzitutto pesa come un macigno la questione IMU, e non tanto come tassa sulla casa in sè per sè, quanto come insieme delle politiche fiscali sugli immobili, e come aspettativa per il futuro, insomma, è stata percepita a livello diffuso che il prossimo governo in carica avrebbe ulteriormente colpito gli immobili nelle politiche fiscali adottate in futuro. Manca inoltre una politica della casa da parte del governo, i paesi dove il mercato immobiliare è in crescita, come ad esempio la Germania e la Gran Bretagna, sono paesi i cui governi hanno promosso una politica seria. In Germania ad esempio è forte la vigilanza del governo sui fenomeni speculativi che gonfiano il mercato immobiliare, in modo che ci sia sempre rispondenza tra valori immobiliari di mercato e reali, mentre nel Regno Unito l’edilizia residenziale è stata sostenuta con iniziative ad hoc, non dimenticando che il governo britannico ha saputo giocarsi molto bene la carta delle Olimpiadi di Londra. In paesi come la Francia invece, dove il mercato ha sempre goduto di buona salute grazie anche al fascino soprattutto di Parigi, si sta iniziando ad avvertire una forte tendenza al ribasso, dovuta principalmente alle politiche fiscali volute da Hollande.
Nondimeno importante è la questione dei mutui, le banche hanno chiuso i rubinetti ed hanno limitato fortemente l’accesso al credito, sia per quello che riguarda le pratiche evase, sia per quello che riguarda gli importi finanziati, se prima si poteva sperare di ottenere un finanziamento che arrivasse a coprire anche il 75% del valore dell’immobile, adesso non si va oltre il 60%. Il mercato dei mutui immobiliari si è praticamente dimezzato nel 2012, e la tendenza al ribasso è confermata nei primi mesi del 2013. La contrazione non riguarda solo il volume di affari, ma anche gli importi che gli erogatori sono disposti a finanziare, si è scesi sotto quota 130.000€ (127.769€ a gennaio 2013 contro la media di 131.445€ del 2012), ad influire su questo crollo non è solo la crisi, ma anche le aspettative negative su quando la crisi finirà. Chi potrebbe preferisce aspettare. Le banche inoltre si sono progressivamente irrigidite sia in quanto a requisiti da soddisfare per accedere al credito sia in quanto ad importi finanziati (adesso si arriva ad un massimo del 60% del valore dell’immobile). Le banche inoltre hanno aumentato lo spread (la componente decisa dalla banca, che si aggiunge all’Euribor nei mutui a tasso variabile e all’Eurirs in quelli a tasso fisso), che adesso influisce non meno del 3%, mentre fino all’estate 2011 era possibile trovare offerte con spread di poco superiore all’1%. Sono molteplici i fattori che hanno portato a questo aumento, dall’aumento dei costi del reperimento dei capitali di ingresso, all’aumento delle insolvenze.
Leva fiscale e mutui sono anche gli ambiti dove intervenire per far ripartire il mercato, per ciò che riguarda la leva fiscale non solo l’abolizione dell’IMU e l’abbandono di politiche volte a tassare un bene preziosissimo e primario come l’immobile, ma anche la riduzione delle imposte sulle transazioni immobiliari, misura che darebbe sicuramente una scossa al mercato immobiliare. Sul versante dei mutui, l’allentamento dei vincoli da parte delle banche e la costituzione di un fondo di garanzia potrebbero essere soluzioni per garantire un accesso al credito più agevole soprattutto da parte delle famiglie e delle giovani coppie in cerca della prima casa. Il Governo, prima che la Legislatura andasse a termine, era sul punto di approvare la misura dei “casabond”, potrebbe essere un punto di partenza per il prossimo Esecutivo.
PIETRO PIZZOLLA
