a cura di Nicola Castorino
“Home, sweet home” è il titolo di una nota canzone americana di inizio ‘800. Oggi può essere considerata testimonial di un ritorno alla “casa familiare” per le favorevoli condizioni economiche applicate dalle banche nella concessione di mutui fondiari, frutto di una politica monetaria voluta da Mario Draghi, presidente della BCE, che ha adottato uno dei provvedimenti più innovativi che la storia ricorda.
Consiste nel concedere nuovi finanziamenti alle banche, vincolati all’erogazione di credito a famiglie e imprese (tecnicamente si chiamano Targeted Longer Term Refinancing Operations, ndr), a un tasso negativo che può arrivare fino allo 0,4%. Significa che di fatto gli istituti vengono pagati per concedere prestiti. In tale situazione, sia il basso livello dei tassi di interesse applicati, sia i prezzi di acquisto ancora appetibili contribuiscono a stimolare il rinnovato interesse delle famiglie ad investire sul mattone.
Il mese di aprile, infatti, ha dati i primi segnali, registrando un ulteriore segno positivo relativamente alla domanda di mutui ipotecari, con un +8,6% rispetto allo stesso mese del 2015, che a sua volta si era caratterizzato per un consistente incremento.
La positiva performance dell’ultimo mese porta la domanda di mutui dei primi 4 mesi del 2016 a segnare un +24,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Continua, quindi, il progressivo recupero verso i volumi pre-crisi, con un piccolo gap che rimane da colmare rispetto al biennio 2010 – 2011.
| DOMANDA DI MUTUI | Var. % anno 2016
su anno 2015 |
Var. % anno 2016 su anno 2014 | Var. % anno 2016 su anno 2013 | Var. % anno 2016 su anno 2012 | Var. % anno 2016 su anno 2011 | Var. % anno 2016 su anno 2010 |
| Gennaio-Aprile | +24,2% | +81,8% | +100,7% | +80,2% | -2,1% | -7,3% |
Al contempo, nel periodo di osservazione si conferma la tendenza da parte degli italiani a richiedere mutui di valore più contenuto rispetto al passato. Nello specifico, nel mese di aprile l’importo medio richiesto si è attestato a 122.683 Euro, in lieve aumento rispetto i 121.911 Euro del corrispondente mese del 2015 (+0,6%) ma ben lontani dai 140.942 Euro dell’aprile 2010, quando venne toccato il picco degli ultimi 6 anni.
A questo riguardo va segnalato come la progressiva riduzione del valore dei mutui richiesti rifletta da un lato le favorevoli condizioni di acquisto degli immobili disponibili sul mercato, dall’altro la consolidata tendenza da parte delle famiglie a privilegiare soluzioni il cui peso della rata incida il meno possibile sul reddito disponibile. Senza dimenticare che l’attenzione delle banche, alle capacità restitutive dei richiedenti, spesso entra in conflitto con redditi contenuti, che non consentono concessioni di mutui in linea con le richieste attese.
Per quanto riguarda la distribuzione della domanda di mutui per classi di durata, quella compresa tra 15 e 20 anni risulta essere la più richiesta dagli italiani, con il 23,4% del totale. Nel complesso va evidenziato come 2/3 delle richieste (il 66,8% del totale, per la precisione) prevedano una durata superiore ai 15 anni, a conferma della propensione verso piani di rimborso più agevoli, che tengono conto anche dell’aumento delle aspettative di vita e che consentono, quindi, di ridurre il peso della rata mensile sul reddito disponibile e sui risparmi della famiglia.
| Classe Durata Mutuo (nr Anni) | % Dati
Anno Corrente |
| Fino a 5 anni | 1,2% |
| 5 – 10 anni | 12,4% |
| 10 – 15 anni | 19,6% |
| 15 – 20 anni | 23,4% |
| 20 – 25 anni | 20,8% |
| 25 – 30 anni | 20,6% |
| Oltre 30 anni | 2,0% |
Osservando la distribuzione della domanda di mutui in relazione all’età del richiedente, si evidenzia come anche nel mese di aprile si riscontri una maggior concentrazione nella fascia di età compresa tra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 36,3% del totale.
| Classe Età | |
| 18-24 anni | 2,1% |
| 25-34 anni | 25,0% |
| 35-44 anni | 36,3% |
| 45-54 anni | 23,3% |
| 55-64 anni | 10,3% |
| 65-74 anni | 2,7% |
| Oltre 74 anni | 0,3% |
L’analisi, ovviamente, è anche sociologica. La fascia d’età che maggiormente ha richiesto la concessione di mutui (35-44 anni) è quella che ha costituito la famiglia da tempo, occupando inizialmente alloggi in locazione, in attesa di tempi favorevoli per potersi indebitare e consolidare il proprio reddito familiare. L’indagine presenta interessanti spunti di riflessione. Rispetto ad un dato certo rappresentato dalla diminuzione dei tassi, collegato ad un aumento delle richieste/concessioni di mutui fondiari si presenta, per le banche, un aumento del rischio “default”, determinato dall’incremento di “impieghi” di capitali, sostenuto da una “raccolta” calcolata sulla forbice “tassi bce/tassi mutui”. Ma le banche previdenti hanno già pronto il “salvagente”. Vediamo come.
Un anno e mezzo di rate non pagate e il debitore perde definitivamente la casa che può essere venduta molto in fretta dalla banca. In che modo? E’ la novità più rilevante del decreto legislativo varato dal consiglio dei ministri in recepimento della direttiva 2014/17/UE.
Lo scopo è ridurre i tempi necessari alle banche per rientrare in possesso dei loro crediti riducendo il rischio sofferenze. Come si sono attrezzate le banche? La banca si trasforma in agenzia immobiliare, realizzando nell’ambito della propria struttura un settore di compravendita immobili. Quelli “pignorati” ai clienti infedeli?
Nicola Castorino
