La Ducale Spa, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, in alcuni dei suoi cantieri utilizza la formula del Rent to buy, risultata vincente in un particolare momento di mercato come quello attuale che registra un divario sempre più evidente tra prezzo richiesto e prezzo proposto.
Con Alberto Girino, Responsabile Commerciale La Ducale Spa, abbiamo approfondito l’argomento per meglio comprenderlo anche a livello legislativo.
“L’art. 23 del decreto Sblocca Italia, convertito in legge n. 164/2014, – spiega Girino – norma la formula contrattuale che per prassi viene identificata come rent to buy o affitto con riscatto. La normativa contempla la possibilità che il detentore dell’immobile abbia il diritto ovvero l’obbligo ad acquistare nei termini contrattualmente stabiliti gli immobili oggetto dell’accordo vedendosi riconosciuti a titolo di corrispettivo versato per il trasferimento tutto o parte dei canoni versati. La norma non impone vincoli né sul piano soggettivo né su quello oggettivo, con la conseguenza che i contratti possono essere stipulati sia da persone fisiche che da società e possono essere applicati sia a immobili abitativi che terziari in senso lato; per quanto non espressamente previsto rimanda alla disciplina dell’usufrutto con riguardo in particolare all’inventario e alla ripartizione delle spese di manutenzione. Ampio spazio è lasciato all’autonomia privata nella definizione della durata, all’obbligatorietà o meno dell’acquisto e alla quota di canoni da considerare a sconto dal prezzo”.
“Da sottolineare – prosegue Girino – l’aspetto rilevante riguardo l’opponibilità ai terzi del contratto mediante la previsione legislativa che tali contratti siano soggetti a trascrizione nei Registri immobiliari, analogamente a quanto accade per i contratti preliminari di compravendita; rispetto a questi ultimi è prevista una specificità relativamente alla durata del contratto stesso elevata ad un periodo non superiore a dieci anni rispetto ai tre previsti nel caso di trascrizione del preliminare”.
“Un ultimo elemento da sottolineare – specifica Girino – è la disciplina della norma in caso di fallimento di una delle parti. Se a fallire fosse il conduttore l’esecuzione del contratto è rimessa alla volontà del curatore che sentito il parere del comitato dei creditori ne valuterà l’opportunità. Nel caso in cui non venga data esecuzione al contratto l’inadempimento risulterebbe imputabile al conduttore con la conseguenza che il concedente avrà diritto oltre alla restituzione dell’immobile, anche a incamerare integralmente dei canoni corrisposti. L’evidenza di questi anni dimostra che molto spesso il RtB è promosso da società immobiliari e quindi se a fallire fosse il concedente, il contratto proseguirebbe e l’eventuale azione revocatoria ai sensi dell’art. 67 L.F. non sarebbe esperibile in quanto il contratto trascritto è stato precedentemente trascritto. Questa rappresenta la vera tutela a favore del conduttore contenuta nella norma”.
“Da un punto di vista commerciale – puntualizza Alberto Girino – si assiste ad un notevole incremento del numero degli immobili proposti sul mercato con la formula del RtB grazie al fatto che ai costruttori, pionieri nell’applicazione di questa formula, si sono affiancati anche molti privati che pur di non ridurre eccessivamente la richiesta di prezzo in vendita dilatano nel tempo l’incasso complessivo”.
“Riteniamo ancora oggi il RtB un’ottima soluzione – conclude Alberto Girino – per i vantaggi più volte citati ma che rimane valida solo se l’approccio strategico del proprietario, spesso costruttore, è quello della costanza dei prezzi di vendita. Se d’altra parte lo sviluppatore decide per un riposizionamento dei prezzi di vendita al ribasso, allora l’unica via possibile rimane la vendita in senso stretto in quanto l’eventuale dilazione dei termini per l’incasso del corrispettivo in più anni determinerebbe un peso degli oneri finanziari tale da pregiudicare la redditività dell’operazione stessa”.
I vantaggi per il conduttore e futuro acquirente:
- Disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato;
- Patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti;
- Possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e conseguente maggiore tranquillità;
- Possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova);
- Possibilità, per le giovani coppie, di “provare” la convivenza prima di investire in un acquisto senza perdere i soldi impegnati nella “prova”;
- Possibilità di diminuire, al momento dell’acquisto, l’importo del mutuo rientrando così nei stringenti parametri di merito creditizio;
- Risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto.
I vantaggi per la società costruttrice locatore e futuro venditore:
- Messa a reddito del patrimonio immobiliare
- Miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l’interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate;
- Vendita a prezzi di listino;
I target sono molteplici. Giovani coppie che altrimenti non potrebbero intraprendere l’esperienza della convivenza, ragazzi che qualche anno fa hanno acquistato piccoli appartamenti (mono-bilocali) ma che con l’arrivo di un figlio necessitano di spazi più ampi ed inoltre hanno bisogno di tempo per vendere e valorizzare la loro abitazione. Ci sono anche persone che a causa di una separazione in corso non possono acquistare subito una nuova casa, ma che hanno immediata necessità abitativa.
